Sijoitusasunnon myyntitappio verotuksessa
Aina ei voi voittaa – ei edes asuntosijoittamisessa. Joskus eteen tulee tilanne, jossa sijoitusasunto on myytävä tappiolla, oli syynä sitten markkinoiden heilahtelu tai oma elämäntilanne. Tappio kirpaisee, mutta ei kannata jäädä tuleen makaamaan. Fiksu sijoittaja nimittäin ymmärtää, että sijoitusasunnon myyntitappio on työkalu, jonka voi hyödyntää verotuksessa. Oikein käytettynä se on osa strategista salkunhallintaa.
Me Glikillä olemme nähneet monen monta kauppaa, emmekä hätkähdä tappiostakaan. Se ei ole maailmanloppu, kunhan ymmärtää pelisäännöt. Käydään läpi, miten saat tappiosta hyödyn irti.
Mikä on luovutustappio ja miten se lasketaan?
Kerrataan perusteet. Kun myyt omaisuutta, kuten sijoitusasunnon, ja myyntihinta jää pienemmäksi kuin hankintameno ja myyntikulut yhteensä, syntyy luovutustappiota. Kaava on yksinkertainen.
Myyntihinta – (Hankintahinta + Myyntiin liittyvät kulut) = Luovutusvoitto tai -tappio
Hankintahintaan lasketaan mukaan kauppahinnan lisäksi kaikki suorat hankintakulut. Tyypillisesti näitä ovat varainsiirtovero, oston välityspalkkio ja asunnon arvoa nostaneet perusparannusmenot.
Otetaan esimerkki:
- Ostit sijoitusasunnon vuosia sitten hintaan 150 000 €.
- Maksoit varainsiirtoveroa 3 000 € (2 %).
- Teetit asuntoon perusparannukseksi luokiteltavan kylpyhuoneremontin 10 000 €:lla.
- Asunnon hankintameno on siis yhteensä 163 000 €.
Nyt päätät myydä asunnon ja saat siitä 155 000 €. Käytät kiinteistönvälittäjää, jonka palkkio on 5 000 €.
Laskelma on tällainen:
- Myyntihinta: 155 000 €
- Vähennykset: 163 000 € (hankintameno) + 5 000 € (myyntikulut) = 168 000 €
- Tulos: 155 000 € – 168 000 € = -13 000 €
Kaupasta syntyi siis 13 000 euron luovutustappio.
Miten sijoitusasunnon myyntitappio hyödynnetään verotuksessa?
Nyt päästään tärkeimpään. Syntynyttä tappiota ei tarvitse niellä sellaisenaan, vaan voit vähentää sen verotuksessa ja pienentää näin maksettavien verojesi määrää.
Vähennys saman vuoden pääomatuloista
Luovutustappio vähennetään ensisijaisesti saman verovuoden luovutusvoitoista. Jos olet siis myynyt esimerkiksi osakkeita voitolla, sijoitusasunnon myyntitappio kuitataan näitä voittoja vastaan. Tämä on tehokas tapa tasata salkun tuottoja verotuksellisesti.
Jos luovutusvoittoja ei ole tai ne ovat tappiota pienemmät, loppuosa tappiosta vähennetään muista pääomatuloistasi. Tällaisia ovat esimerkiksi:
- Vuokratulot
- Osinkotulot
- Korkotulot
Esimerkkimme 13 000 euron tappio pienentäisi siis suoraan verotettavien pääomatulojesi määrää.
Tappion siirtäminen tuleville vuosille
Entä jos pääomatuloja ei ole lainkaan sinä vuonna, kun tappio syntyy? Ei hätää, tappio ei mene hukkaan.
Jos tappiota ei voi vähentää kokonaan syntymisvuonna, Verohallinto siirtää sen automaattisesti vähennettäväksi seuraavan viiden vuoden aikana. Tappio kuitataan pääomatuloista sitä mukaa kuin niitä kertyy. Sinun ei tarvitse itse huolehtia siirrosta, kunhan ilmoitat tappion kerran oikein.
Vältä yleisimmät kompastuskivet
Kokemuksemme mukaan muutama asia toistuu tappiollisten kauppojen käsittelyssä. Vältä nämä virheet.
- Kaikkia kuluja ei lasketa mukaan. Yleisin virhe on, että hankintahinnasta unohtuvat olennaiset erät. Varainsiirtovero, oston välityspalkkio ja erityisesti asunnon arvoa nostaneet perusparannukset (kuten putki- tai julkisivuremontin yhtiölainaosuus) kuuluvat hankintamenoon. Ne pienentävät voittoa tai suurentavat tappiota.
- Oman kodin ja sijoitusasunnon sekoittaminen. Oman vakituisen asuntosi myyntitappiota et voi vähentää verotuksessa. Nämä säännöt koskevat vain sijoitusomaisuutta, kuten vuokralla ollutta asuntoa.
- Hankintameno-olettaman väärinkäyttö. Hankintameno-olettamaa (20 % tai 40 % myyntihinnasta) voi käyttää vain luovutusvoittoa laskiessa. Sillä ei voi koskaan luoda tai suurentaa tappiota. Tappio lasketaan aina todellisten kulujen mukaan.
Onko tappiolla myyminen aina huono asia?
Vaikka tappio kirpaisee lompakossa, se voi olla strategisesti fiksu siirto. Kokenut sijoittaja katsoo kokonaiskuvaa.
Tappiollinen myynti voi olla perusteltu, jos:
- Haluat kuitata tappiolla toisaalla syntyneen suuren myyntivoiton ja keventää verokuormaasi.
- Asunnosta on tullut rasite (esim. jatkuvat remontit, hankala vuokralainen) ja pääoman vapauttaminen tuottavampaan kohteeseen on järkevämpää.
- Uskot markkinanäkymän heikkenevän ja asunnon arvon laskevan entisestään.
Myyntipäätös on aina kokonaisuus, jossa verotus on yksi tärkeä palanen.
Tarvitsetko apua sijoitusasuntosi kanssa?
Tappiollinen kauppa voi harmittaa, mutta onnistunut asuntosijoittaminen on pitkän tähtäimen peliä. Joskus salkkua on siivottava, jotta pääoma saadaan tuottamaan tehokkaammin. Jos kaipaat apua sijoitusasuntosi hallinnoinnissa, vuokralaisen haussa tai vuokrauksen arjessa, me Glikillä autamme.
Tutustu vuokranantajan huolenpitosopimukseemme ja anna meidän hoitaa työt puolestasi. Voit keskittyä olennaiseen: tuottavan sijoitussalkun rakentamiseen.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko vähentää tappion ansiotuloistani?
Et voi. Luovutustappion voi vähentää vain pääomatuloista, kuten luovutusvoitoista, vuokratuloista tai osingoista. Sitä ei voi kuitata palkka- tai eläketuloista eli ansiotuloista.
Mitä kuluja voin lisätä asunnon hankintahintaan?
Hankintahintaan voit lisätä kauppahinnan lisäksi oston varainsiirtoveron ja perusparannukseksi luokiteltavat remonttikulut. Perusparannus nostaa asunnon tasoa, esimerkkinä kylpyhuoneen täydellinen uusiminen. Vuosikorjaukset, kuten seinien maalaus, vähennetään sen sijaan vuosittain vuokratuloista.
Unohdin ilmoittaa tappion – mitä teen?
Ei hätää, peli ei ole menetetty. Jos unohdit ilmoittaa luovutustappion, voit tehdä oikaisuvaatimuksen Verohallinnolle. Sen voi yleensä tehdä kolmen vuoden kuluessa verovuoden päättymisestä. Näin saat tappion hyödynnettyä takautuvasti.
Myin asunnon yhdessä puolisoni kanssa. Miten tappio jaetaan?
Jos omistitte asunnon esimerkiksi 50/50-osuuksin, myös tappio jaetaan samassa suhteessa. Molemmat ilmoittavat oman osuutensa tappiosta omassa veroilmoituksessaan ja vähentävät sen omista pääomatuloistaan.
Vaikuttaako hankintameno-olettama myyntitappioon?
Ei vaikuta. Hankintameno-olettamaa (20 % tai 40 % myyntihinnasta omistusajasta riippuen) voi käyttää vain voittoa laskiessa. Sillä ei voi luoda tai suurentaa tappiota. Tappio lasketaan aina todellisen hankintamenon ja kulujen perusteella.