Sijoitusasunnon rahoitus: paljonko tarvitset omaa rahaa ja miten pankki arvioi lainahakemuksesi?
Sijoitusasunnon hankinta on monelle unelma, joka on täysin saavutettavissa oikealla suunnitelmalla. Pankki ei kuitenkaan jaa sijoitusasuntolainoja kevyin perustein, sillä sijoittamiseen liittyy aina enemmän riskejä kuin oman kodin ostoon. Käytännössä tämä tarkoittaa, että lainahakemuksesi syynätään tarkemmin.
Me Glikillä olemme olleet mukana lukemattomissa asuntosijoitustarinoissa Pirkanmaalla ja Uudellamaalla. Tiedämme, miten tuottava kohde napataan ja miten rahoitus järjestyy. Tässä tiivis paketti siitä, mitä sinun tulee tietää sijoitusasunnon lainoittamisesta.
Paljonko omaa rahaa tarvitaan sijoitusasuntoa varten?
Nyrkkisääntö on selvä: varaudu kattamaan noin 20–30 % asunnon hinnasta omilla säästöillä tai muilla vakuuksilla. Vaikka virallinen asuntolainakatto sallisi sijoitusasunnolle 85 % lainan, pankit ovat omissa päätöksissään tiukempia. Tämä on pankin tapa suojata sekä omaa selustaansa että sinun talouttasi markkinoiden heilahteluilta.
Mitä tämä tarkoittaa euroissa? Jos ostat 100 000 euron sijoitusasunnon, tarvitset omaa rahaa tai muita vakuuksia todennäköisesti 20 000–30 000 euroa. Jos säästöjä ei ole riittävästi, peli ei ole menetetty. Lisävakuudeksi kelpaa monenlainen omaisuus:
- Oman asuntosi vapaa vakuusarvo
- Kesämökin arvo
- Metsäpalsta
- Osake- tai rahastosalkku
Pankki arvioi näidenkin vakuuksien arvon varovaisesti. Esimerkiksi osakesalkun vakuusarvoksi saatetaan hyväksyä vain 50–70 % sen hetkisestä markkina-arvosta pörssikurssien heilahtelun vuoksi.
Avainhuomio: Varaudu kattamaan sijoitusasunnon hinnasta 20–30 % säästöillä tai muilla vakuuksilla.
Miten pankki arvioi sijoitusasunnon lainahakemusta?
Kun haet sijoitusasuntolainaa, pankin virkailija katsoo kolmea asiaa: sinun maksukykyäsi, vakuuksiesi arvoa ja itse ostettavaa asuntoa. Koko paketin on oltava kunnossa.
Ensin tarkastellaan sinun talouttasi. Säännölliset tulot, olemassa olevat velat ja kuukausittaiset menot käydään läpi. Pankki tekee aina stressitestin, joka paljastaa, kestääkö taloutesi korkojen nousun vaikkapa 5–6 prosenttiin. Hyvä ohjenuora on, että lainanhoitokulut eivät saisi haukata yli 35–45 % nettotuloistasi.
Seuraavaksi arvioidaan vakuudet. Ostettava asunto käy lainan päävakuudeksi, mutta vain osittain. Sen vakuusarvo on tyypillisesti vain 70 % kauppahinnasta, joten loppusumma on katettava muilla vakuuksilla tai omalla rahalla. Viimeisenä, mutta ei vähäisimpänä, pankki syynää itse sijoituskohdetta. Onko se hyvällä sijainnilla? Missä kunnossa taloyhtiö on? Mikä on alueen vuokrataso? Kasvukeskuksessa sijaitseva hyväkuntoinen asunto saa rahoituksen helpommin, koska sen vuokrattavuus ja arvonnousu ovat todennäköisempiä.
Avainhuomio: Pankki arvioi taloudellista kantokykyäsi, vakuuksiasi ja sijoituskohteen tuottavuutta kokonaisuutena.
Tarvitsetko apua tuottavan sijoitusasunnon löytämisessä?
Kuulostaako monimutkaiselta? Ei hätää, sitä se ei ole, kun apunasi on oikea kumppani. Me Glikillä tunnemme Pirkanmaan ja Uudenmaan markkinat kuin omat taskumme. Autamme sinua löytämään ne kohteet, joissa vuokratuotto ja arvonnousu ovat tasapainossa. Huolenpitosopimuksemme tekee sijoitusasunnon omistamisesta ja vuokraamisesta täysin vaivatonta. Ota yhteyttä ja aloitetaan matkasi kohti onnistunutta asuntosijoittamista!
Usein kysytyt kysymykset
Voiko sijoitusasunnon ostaa täysin ilman omaa rahaa?
Kyllä, se on mahdollista, mutta se vaatii muita vakuuksia. Jos omistat esimerkiksi velattoman asunnon, kesämökin tai ison osakesalkun, voit käyttää niitä vakuutena koko lainalle. Pankki arvioi kuitenkin aina kokonaistilanteesi ja riskinsietokykysi. Käytännössä tämä on harvinaista ja vaatii todella vakaata taloutta.
Miten sijoitusasunto laina eroaa tavallisesta asuntolainasta?
Suurin ero piilee ehdoissa. Pankki ottaa sijoittamisessa isomman riskin, ja se näkyy lainan hinnassa ja vaatimuksissa. Sijoitusasuntolainan marginaali on usein korkeampi ja vaadittu omarahoitusosuus suurempi (20–30 %). Pankki myös syynää tarkemmin kohteen tuottokykyä. Lainakatto on sijoitusasunnolle 85 %, kun se ensiasunnon ostajalla on 95 %.
Mitä kuluja sijoitusasuntoon liittyy vuokran ja vastikkeen lisäksi?
Muista budjetoida myös muut kulut. Näitä ovat varainsiirtovero (1,5 % velattomasta hinnasta), mahdolliset remontit, vakuutukset ja vuokralaisen etsintään liittyvät maksut. Hyvä vinkki on varata noin yhden kuukauden vuokraa vastaava summa vuodessa yllättäviin menoihin, kuten rikkoutuneisiin kodinkoneisiin tai taloyhtiön yllätyskorjauksiin.
Voinko vähentää sijoitusasuntolainan korot verotuksessa?
Kyllä, ja tämä on yksi asuntosijoittamisen suurimmista porkkanoista. Voit vähentää sijoitusasunnon lainan korot täysimääräisesti pääomatuloistasi eli käytännössä vuokratuloista. Tämä pienentää maksettavien verojesi määrää ja on merkittävä etu verrattuna oman asunnon lainan korkovähennykseen, jota on leikattu rajusti.